Délai de préavis logement - droits des locataires

Le délai de préavis pour les logements loués est l'une des questions centrales du droit de la location. Tant les locataires que les bailleurs sont tenus de respecter des dispositions légales claires, qui varient parfois fortement. Cet article offre une vue d'ensemble complète - des bases légales aux droits de résiliation spéciaux en passant par d'importantes prescriptions de forme.

• Locataires: ils peuvent résilier leur contrat de location avec un préavis de trois mois, quelle que soit la durée du bail (§ 573c al. 1 BGB).
• Propriétaires: doivent respecter des délais plus longs en fonction de la durée de résidence (3 / 6 / 9 mois).
• Résiliations spéciales: des règles spéciales s'appliquent en cas d'augmentation du loyer, de modernisation, de décès du locataire ou dans une maison à deux logements.
• Besoin personnel: autorisé uniquement avec des raisons compréhensibles, l'abus entraîne des dommages et intérêts.
• Délais de blocage (§ 577a BGB) : en cas de transformation en propriété, une protection contre le licenciement allant jusqu'à 10 ans s'applique dans de nombreuses villes.

Aperçu des délais de préavis

Délai de préavis pour les locataires

Pour les locataires, la situation est simple : selon le § 573c BGB, le délai de préavis est toujours de trois mois, indépendamment de la durée de résidence .

Délais de préavis pour les bailleurs

Les règles sont plus strictes pour les bailleurs :

• jusqu'à cinq ans : trois mois
• de cinq à huit ans : six mois
• plus de huit ans : neuf mois

Il est donc clair que plus un locataire vit longtemps dans son logement, plus sa protection contre les congés est forte.

Résiliation pour cause de besoin personnel : Conditions et limites

La résiliation pour cause de besoin personnel est le motif de résiliation le plus fréquent du côté du bailleur. Elle n'est toutefois efficace que s'il existe un motif compréhensible. Les besoins personnels sont admissibles par exemple pour le bailleur lui-même, son conjoint ou partenaire, ses enfants, petits-enfants, parents ou frères et sœurs. Il est également possible de faire valoir un besoin personnel pour le personnel soignant, dans la mesure où il existe une relation personnelle étroite.

La justification est décisive. Une déclaration globale du type "j'ai besoin de l'appartement pour un membre de ma famille" ne suffit pas. Le bailleur doit expliquer en détail qui doit emménager, pourquoi les conditions de logement actuelles ne sont pas suffisantes et pourquoi ce logement en particulier est nécessaire. Dans le cas contraire, la résiliation risque d'être nulle.

Les résiliations abusives pour cause de besoin personnel peuvent avoir de graves conséquences : Le locataire peut faire opposition, demander des dommages et intérêts pour les frais de déménagement et même, dans des cas extrêmes, exiger la restitution de l'appartement si le prétendu besoin personnel n'est jamais réalisé.

Réglementation des cas de rigueur selon le § 574 BGB

Même si un besoin personnel existe légalement, le locataire peut s'opposer à la résiliation. La loi prévoit une réglementation des cas de rigueur lorsque le déménagement serait inacceptable pour le locataire. Les exemples sont un âge avancé, une maladie grave, une grossesse avancée, la fin prochaine de la scolarité d'un enfant ou le manque avéré d'un logement de remplacement. Dans de tels cas, les tribunaux tranchent souvent en faveur du locataire.

Droits de résiliation spéciaux pour le locataire et le bailleur

Outre les délais de préavis réguliers, le droit de la location connaît un certain nombre de dispositions spéciales :

• Augmentation du loyer (§ 561 BGB) : Si le bailleur augmente le loyer, les locataires peuvent résilier le bail jusqu'à la fin du deuxième mois suivant la réception, et ce au moment où l'augmentation du loyer prendrait effet.
• Modernisation (§ 555e BGB) : Si une modernisation est annoncée, les locataires peuvent résilier le bail de manière exceptionnelle jusqu'à la fin du mois suivant la réception de la notification.
• Décès du locataire (§ 580 BGB) : Si le locataire décède, les héritiers ou le bailleur peuvent résilier le bail de manière exceptionnelle dans un délai d'un mois après en avoir pris connaissance.
• Maison à deux logements (§ 573a BGB) : Les bailleurs qui habitent eux-mêmes dans la maison et qui louent un deuxième appartement peuvent résilier le bail sans indiquer de motif de résiliation. Le délai est toutefois prolongé de trois mois.
  
  

Délais de blocage après transformation (§ 577a BGB)

Une protection particulièrement forte s'applique lorsque des logements locatifs sont transformés en logements en propriété. Dans ce cas, une résiliation pour cause de besoin personnel ne peut pas être prononcée immédiatement. Selon le § 577a BGB, une période de blocage d'au moins trois ans s'applique. Dans de nombreuses villes où le marché du logement est tendu, les Länder ont même prolongé ce délai jusqu'à dix ans. Cette mesure vise à éviter que les locataires soient évincés à court terme dès que les logements sont privatisés.

Forme et notification : ce à quoi il faut faire attention

Une résiliation doit toujours se faire par écrit et être signée de la main du locataire. Les courriels, fax ou WhatsApp ne sont pas valables. Il est recommandé de l'envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par porteur.

La règle du troisième jour ouvrable est particulièrement importante : pour que le délai de résiliation commence à courir dès le mois en cours, la lettre doit parvenir au partenaire contractuel au plus tard le troisième jour ouvrable de ce mois.

Check-list pratique pour les locataires

1. Indiquer l'expéditeur, l'adresse et la date dans la lettre de résiliation.
2. Objet : "Résiliation du contrat de location pour [adresse]".
3. inclure une référence au délai de préavis légal de trois mois
4. signature manuscrite de toutes les parties contractantes
5. assurer la notification par lettre recommandée ou par porteur

Conseil: une lettre type facilite la résiliation en bonne et due forme et permet d'éviter les erreurs.